CONVENZIONE EDILIZIA e diritto di superficie
Prima di acquistare un immobile, è bene accertarsi se c’è una convenzione edilizia che determina una limitazione al diritto di proprietà. Esistono tre tipi di edilizia:
1 ) Edilizia sovvenzionata: trattasi di edifici costruiti a totale carico degli enti pubblici e locali (Stato, Regioni, Comuni). Si realizza mediante l’intervento diretto del Comune o delle aziende territoriali per l’edilizia residenziale. Sono meglio conosciuti come “Edilizia residenziale pubblica (ERP)” o case popolari. Per realizzare gli edifici, il Comune acquista il terreno mediante l’espropriazione (legge n. 865/1971, art. 35 e successive modifiche contenute nella legge finanziaria n. 662/1996)
2)
Edilizia agevolata: lo Stato interviene nel mercato immobiliare costruendo alloggi da destinare alla prima casa. Interviene con dei contributi in conto interessi (cioè viene concesso un mutuo agevolato dove la quota interessi viene totalmente o parzialmente coperta da fondi pubblici) e/o a fondo perduto da destinare alle famiglie che rientrano in certi parametri di reddito prefissati.
3) Edilizia convenzionata: in questo caso le imprese costruttrici (operatori privati come ad esempio le cooperative) ottengono dal Comune il permesso di costruire degli edifici al prezzo di cessione. Ci sono molti tipi di convenzioni edilizie, ad esempio la convenzione dove l’impresa si accolla gli oneri di urbanizzazione (esempio per la costruzione della strada adiacente, per l’illuminazione pubblica, la realizzazione di ulteriori parcheggi, ecc. ecc.), oppure ancora l’edilizia convenzionata può riguardare una servitù di passaggio pubblica.
Sicuramente la convenzione edilizia che più limita la libertà di godimento di un immobile è quella che prevede il diritto di superficie a favore di un soggetto diverso da quello che ha la proprietà dell’alloggio. Solitamente, il Comune è proprietario del terreno mentre la ditta costruttrice, e i proprietari successivi, hanno la sola proprietà delle abitazioni; spesso la convenzione edilizia di questo tipo prevede prezzi di vendita (o canoni di locazione) imposti e/o limiti di tempo entro i quali non si può né vendere né affittare il bene.
Diritto di Superficie in convenzione
Il diritto di superficie è un mezzo utilizzato nei piani per l’edilizia economica e popolare, introdotti dalla Legge n. 167 del 1962, per dare la possibilità ai cittadini con meno possibilità economiche di acquistare un immobile a prezzi più bassi, siano questi agevolati o calmierati, concordati preventivamente con i Comuni.
La legge n. 179 del 1992, prevedeva che i primi assegnatari degli alloggi in convenzione edilizia, che avevano acquistato ad un prezzo più basso rispetto alla media di mercato, potevano vendere o affittare il bene solo dopo cinque anni.
Le convenzioni durano solitamente 99 anni e una volta giunti alla loro scadenza naturale, sono rinnovabili per un uguale periodo.
La convenzione edilizia, qualunque essa sia, viene stipulata dal Comune con la ditta costruttrice davanti al notaio, e quindi trascritta nei pubblici registri. All'atto di stipula della convenzione vengono stabiliti tutti i termini, le modalità, le limitazioni, i vincoli e la durata per l’utilizzo del bene.
È possibile estinguere il vincolo derivante dalla convenzione prima della naturale scadenza?
Sì, è possibile divenire proprietari anche del terreno su cui è eretta la costruzione. Con la legge n. 549 del 1995 e le integrazioni successive, infatti si può acquistare il diritto pieno di proprietà anche sulla superficie e quindi annullare tutte le prescrizioni e dettami della convenzione edilizia.
Può essere cessionario della proprietà del suolo anche il singolo condomino titolare della proprietà superficiaria dell’alloggio “per la quota millesimale corrispondente”, senza alcuna delibera da parte dell’assemblea di condominio.
Lo svincolo prevede il pagamento di un corrispettivo determinato dall'ufficio tecnico del Comune.
Il trasferimento della proprietà del suolo, e quindi di un bene immobile, dovrà, a pena di nullità, avvenire mediante il rogito di un atto pubblico o una scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione.
Ci sono dei limiti al successivo trasferimento?
Nel caso di aree ricomprese nel P.E.E.P., una volta eseguita la “trasformazione” del diritto di superficie in piena proprietà, la successiva all’alienazione in piena proprietà dell’alloggio è libera.
Nel caso, invece, di aree ricomprese nei P.I.P. vengono fissati dei limiti al successivo trasferimento (vincoli di carattere temporali: es. le aree non possono essere cedute a terzi nei successivi cinque anni dall'acquisto).
Consigli per l’acquisto di immobili in convenzione
Come prima cosa da fare prima di evitare sorprese, recuperare un copia delle convenzione edilizia e farla visionare all’agente immobiliare di fiducia o notaio per verificare di che convenzione edilizia si tratta, i termini e le modalità.
Qualora si trattasse di una convenzione che prevede dei vincoli sul prezzo di vendita o sul canone di locazione, rivolgetevi al vostro agente immobiliare che può calcolare il prezzo imposto e farvi una valutazione commerciale dell’immobile se non ci fosse la convenzione edilizia, in modo da valutare anche l’eventuale acquisto della piena proprietà.
Successivamente rivolgersi all’ufficio tecnico del Comune, dove spesso (ma non sempre) è possibile trovare della modulistica a disposizione dei cittadini da compilare per richiedere la contabilizzazione dell’importo da estinguere, nel caso in cui si volesse acquistare la piena proprietà anche del suolo.
Per ulteriori approfondimenti vi allego qui sotto il file scaricabile riguardante lo studio eseguito da parte del Consiglio Nazionale del Notariato.
